Com as novas diretrizes, o consórcio imobiliário surge como uma alternativa interessante para os brasileiros

As recentes mudanças no financiamento da Caixa Econômica Federal, que elevaram o percentual exigido para a entrada na compra de imóveis, podem fazer com que mais brasileiros considerem o consórcio imobiliário como uma opção. O consórcio, que geralmente apresenta um custo total mais baixo, é uma alternativa atrativa para quem ainda não possui 30% do valor necessário para adquirir a casa própria.

Contudo, é importante destacar que, para quem deseja ser contemplado rapidamente, geralmente é necessário oferecer um lance significativo, o que pode dificultar o acesso para uma parte considerável do público do programa Minha Casa Minha Vida. Muitas dessas pessoas, já comprometidas com despesas de aluguel, encontram dificuldade em conciliar as parcelas do consórcio com as despesas de moradia.

Mesmo com a opção de recorrer a outras instituições financeiras que ainda oferecem financiamento de até 80% do valor do imóvel, estas condições também podem ser desafiadoras para quem tem uma renda mais modesta. Assim, para muitas famílias, o consórcio acaba se tornando a única escolha viável, embora não atenda à necessidade de compra imediata do imóvel.

Consórcio ou financiamento: qual é a melhor opção para comprar um imóvel?

O consultor financeiro e conselheiro empresarial Sílvio Azevedo explica que, ao optar entre consórcio e financiamento imobiliário, muitos consumidores ficam indecisos sobre qual caminho seguir. Ele esclarece esses pontos usando um exemplo hipotético, no qual considera todos os custos envolvidos em cada cenário.

Sílvio apresenta uma simulação de uma carta de crédito de R$ 300 mil no consórcio, com um lance de 30% (R$ 90 mil). Em comparação, ele também ilustra um financiamento de R$ 300 mil, com uma entrada de R$ 90 mil e prazo de 15 anos, considerando uma taxa de juros média de 10% ao ano.

Consórcio imobiliário e seus aspectos específicos

No consórcio, as parcelas são mensais e não incluem juros, mas sim uma taxa de administração. “No exemplo, utilizamos uma taxa média de 18% sobre o valor total da carta, diluída ao longo de 15 anos (180 meses). Existem também outras taxas, como fundo de reserva e seguros, representando cerca de 2% do valor total”, comenta Sílvio.

Outro fator é a correção anual pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), aplicada às parcelas. “Consideramos uma média de 6% ao ano para o INCC, com base no histórico recente, que varia conforme a inflação no setor de construção”, explica.

Cálculo das parcelas no consórcio com lance de 30%:

Parcela base (R$ 210 mil dividido por 180 meses): R$ 1.167;

Taxa de administração (18%): R$ 300 por mês;

Fundo de reserva e seguros (2%): R$ 33,33 por mês;

Custo total com entrada: R$ 447 mil.

Assim, a parcela inicial no consórcio é de R$ 1.500,33, incluindo todas as taxas e sujeita à correção anual pelo INCC.

Financiamento imobiliário e suas condições

No financiamento, há pagamento de juros sobre o saldo devedor ao longo do prazo. Usando o Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas começam mais altas e reduzem ao longo do tempo.

Parcela inicial: cerca de R$ 3.150;

Custo total com juros: R$ 378 mil;

Total pago, incluindo entrada: R$ 468 mil.

Comparação final e custo total

Os custos totais são os seguintes:

Financiamento SAC:

Entrada: R$ 90 mil;

Custo total (incluindo entrada): R$ 468 mil.

Consórcio (taxas e INCC):

Entrada/lance: R$ 90 mil;

Custo total (incluindo entrada): R$ 447 mil.

Pontos de atenção:

Correção pelo INCC: no consórcio, as parcelas são ajustadas anualmente, o que pode elevar seu custo em períodos de alta inflação.

Taxas de administração e adicionais: além da taxa de administração de 18%, o consórcio possui outras taxas que impactam o valor mensal.

Contemplação e lance: a contemplação depende de sorteio ou de um lance, que nem sempre garante o resultado esperado.

Lance embutido: caso o comprador não tenha o valor necessário para o lance, ele pode optar por uma carta maior, resultando em parcelas e custos totais mais elevados.

“Embora o consórcio seja atrativo pela ausência de juros, ele tem custos adicionais que podem se igualar ao financiamento ao longo do tempo. Além disso, a necessidade de contemplação pode atrasar a aquisição do imóvel para quem tem pressa. Por isso, é essencial contratar um consultor financeiro para avaliar cada caso, considerando urgência, capacidade de entrada, taxas e correções, garantindo a melhor decisão ao longo do tempo”, conclui Sílvio Azevedo.